界面新闻记者 | 王妤涵 九鼎
在全球化浪潮的推动下，中国物业服务行业正经历一场前所未有的转型与加速，曾被视为地产行业附属的物业企业，正在开启全新的“大航海时代”。
近日，埃及住房部下属埃及新城市社区管理局与中埃合资企业地平线运营管理（埃及）股份有限公司签署新行政首都中央商务区城市运营执行协议。
而中海物业作为地平线运营管理公司的股份持有者，将承接此次合约中的物业管理服务。
值得关注的是，中海物业之外，自2024年以来，已有宝石花物业、侨银股份等多家物业企业将目光投向海外市场，开启了出海征程。
“总体来说，出海能够为物企打开了一个全新的市场，扩大市场规模和寻求新增长点，获取更高的利润，并实现品牌国际化与提升”，中指研究院物业事业部研究副总监彭雨在接受界面新闻采访时表示。
集体出海
从时间轴来看，物企出海早有先行者探路。
早在2014年，彩生活就收购了新加坡物业公司Steadlink Asset布局海外市场，试图通过资本手段快速切入成熟市场。此后，虽然过程中有波折，但物业企业出海的步伐从未停止。
2019年，绿城服务斥资约5026.77万澳元收购澳洲早教机构MAG的56%股权，有意将服务边界拓展至社区增值服务；2022年10月，特发服务在安哥拉罗安达设立子公司，坚定地跟随华为等大客户步伐。
2024年以来，更多的物业企业加入到出海行列，路径也更加多元。
去年3月份，宋都服务宣布以3000万澳元收购澳大利亚黄金矿企Black Cat股权； 11月，侨银股份与阿联酋中国创新中心签署战略合作协议，探索城市公共服务合作新模式； 12月，宝石花物业成功中标拉丁美洲五国境外物业服务项目，服务范围覆盖房屋维护、设备运行、保洁绿化等全方位内容。
近年物业企业出海典型案例制图：界面新闻
然而海外征途也并非坦途。
宋都服务的收购交易最终被单方面终止；而绿城服务则在2024年11月宣布出售MAG部分股权，交易金额约3120万澳元，相比于当初的收购价，这笔投资账面亏损明显。
这一进一退之间，折射出物业企业海外经营所面临的复杂挑战。
与国内相比，海外市场的政策条款、市场需求、竞争环境、生活习俗等方面均有可能存在差异，双方未必能达成同样地服务理念和方式，直接进行海外业务拓展可能会为物业企业带来风险。
再者，物业行业作为劳动密集型行业，同时也是微利行业，人力成本是无疑是物企成本消耗中占比最大的，选择出海也势必会带来一系列的就业问题。如何在控制成本与保证服务质量之间找到平衡点九鼎，也成了每个出海物企的核心课题。
“本地化用工，成本无疑会更低一些”，中物智库高级研究员宋子谦在采访中对界面新闻表示。
“也正因如此，目前国内物业企业出海，最直接的还是带动当地物业服务业的发展，对当地的就业会有一定提升。国内物业企业输出的人才，主要还是以管理人员和技术人员为主。”
不过，这也意味着会面临着一些风险和挑战，主要是本地化用工面临的员工素质问题，以及可能引发的意想不到的文化冲突。所以，如何构建一套融合国内管理精髓与本地文化特色的培训和管理体系，是本地化成功的关键。
拓宽市场
“当下能够选择出海战略的物企，普遍为国内市场经营状况良好的物企，这些企业的出海战略并非是对国内与国外市场的取舍，而是对自身业务的进一步补充，为企业打开全新的市场”，彭雨指出。
据悉，此次中海物业承接的项目涵盖10座办公楼、5座住宅楼、4座大型酒店及385.8米的“非洲第一高楼”标志塔。
据中海物业方面介绍，未来会将国内的智慧物管经验与海外市场需求进行深度融合，打造海外服务标杆，为国家高质量共建“一带一路”贡献力量。
从中海物业自身发展来看，这一海外突破背后，是其近年来的深度战略调整。
财报数据显示，2024年，中海物业实现营业收入140.24亿元，同比增加7.5%；毛利23.26亿元，同比增加12.4%；公司普通股权持有人应占溢利15.11亿元，同比增加12.5%；在管面积同比增加7.4%至4.31亿平方米。
具体来看，4.31亿平方米的在管面积中，有1.02亿平方米（约23.7%）来自公共及其他物业项目，较2023年增加了210万平方米。同时，在报告期内的新增订单中有3200万平方米为公共及其他物业，占新增面积的比例达到43.2%。
这一数据也指向中海物业正在发力城市服务，逐步完成从传统住宅物业向多元业态拓展的战略转型。
“从特点来看，目前国内物业企业主要采取‘跟随’策略”，彭雨对界面新闻指出。而依照“跟随”对象的不同，总体来看可以分为两大类：
第一类是为负责基建等业务的关联方提供服务，比如此次中海物业服务的埃及中央商务区运营项目，该项目不仅是埃及国家复兴计划的重要工程，还是中埃共建“一带一路”的重点工程。
这种模式的优势在于，项目的体量通常较大，且确定性高、客户信任度高（基于国内长期合作），能快速形成规模效应，有效降低初期开拓风险。
第二类则是作为跨国企业的优质供应商，跟随大客户的全球化业务布局，承接客户的非核心业务外包服务，比如特发服务针对华为在全球的自建基地提供的综合设施管理（IFM）服务。
这类业务则通常要求物企具备极强的标准化输出、跨文化沟通协调、本地资源整合等多项能力，是检验物企真正国际化服务水准的试金石。
究其原因，对身处海外的中资企业而言，国内的物业企业作为长期合作的对象更加值得信任，因此当前国内物企出海的本质，仍是其他中资企业海外布局的延伸。
这种“抱团出海”的模式，在当前阶段具有显著的现实合理性和可操作性。
行业变局下的生存之道
当中国物业企业集体将目光投向海外，背后是深刻的行业变局与发展逻辑。
近年来，国内物管行业由“高速增长”转为“高质发展”，物业上市公司的管理规模增速也在持续放缓。
中指研究院统计数据显示，2024年，物管行业管理面积均值1.29亿平方米，同比增长5.92%增速首次跌至个位数；合约面积均值1.71亿平方米，同比增长2.02%；管理面积中来自第三方的占比为60.28%，较2023年下降2.01个百分点，增速持续放缓。
从资本表现来看，2024年全年，物业板块总市值跌幅为2.67%。进入2025年以后，总市值稳步小幅增长，整体呈现温和复苏态势。截至今年4月30日，板块总市值达到2789.77亿元；PE均值约为21.25倍。
数据来源：42家上市公司图片来源：中指研究院
与此同时，住宅物业费提价困难重重，公建物业市场则面临政府采购预算收紧、付款周期延长等压力，让行业整体的利润率承压。
“未来，国内市场仍将处于高度竞争的状态，行业未来的发展趋势包括提升服务质量、开展多元业态、创新服务内容、推动数字化转型、优化人才结构等方面”，彭雨指出。
而出海，无疑为头部物企实践这些转型方向提供了更广阔的试验场和潜在的高价值客户。
另外，值得注意的是，政策的东风正在为物企出海创造新机遇。
2025年《提振消费专项行动方案》等政策明确提出“推动物业服务等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录”。这将形成双向开放格局：不但国内企业有机会出海参与海外项目，以“五大行”为代表的外资未来也有望进一步在国内拓展市场，推动市场扩容与模式创新。
因此，在外资企业“走进来”的同时，国内企业也可以将更多目光投向海外市场，瞄准海外市场的相关机会。
这也意味着，头部物企有望将海外市场视为战略布局的选项之一。
一方面，行业竞争压力持续增加，国内市场的竞争已达白热化，物业企业开拓全新市场、全新业务的期望也将与日俱增，具备出海的意愿.
另一方面，伴随着物业企业服务能力的持续提升，物业企业也逐渐有能力承接海外那些更高标准与要求的项目。
长期来看，彭雨认为，未来伴随着国家建设“一带一路”倡议的进一步发展与推广，将会有更多中资企业参与到海外的基建、园区、贸易、金融、文化交流等项目之中，跟随它们出海的物业企业数量同样有望进一步增加。
在此基础上九鼎，随着物企海外业务探索的进一步成熟，以及海外市场对国内物企接受程度的提升，物业企业后续有望作为“一带一路”的直接参与者，为所在区域直接提供服务，从而进一步拓展物业行业的市场空间，提升物业企业的国际形象。
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